rynek pierwotny

Rynek pierwotny

Oferty mieszkań i mieszkań od deweloperów z Warszawy

rynek wtórny

Rynek wtorny

Zadbane mieszkania z rynku wtórnego na sprzedaż i wynajem.

ogłoszenia nieruchomości

Ogłoszenia nieruchomosci

Najnowsze oferty sprzedaży i wynajmu nieruchomości z Warszawy. Codziennie nowe oferty.

Jak bezpiecznie kupić pierwsze mieszkanie?

Wiemy jak to jest kiedy zaczynasz poszukiwania mieszkania. Jak wybrać najlepsze dla siebie? Czy będę miał odpowiednią zdolność kredytową? Czy kupić mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym?

To typowe i podstawowe pytania, które zadają sobie klienci w nieruchomościach. Poniżej przedstawiamy Wam kluczowe zagadnienia, z którymi warto się zapoznać przed poszukiwaniem mieszkania i o które często pytacie na spotkaniach.

Rynek wtórny vs. rynek pierwotny – który wybrać


Rynek pierwotny

Mieszkania z rynku pierwotnego cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony osób młodych oraz osób pragnących od podstaw zaprojektować wnętrze dla siebie. Plusem inwestycji deweloperskich jest również nowoczesna architektura osiedli, duże przestronne rozkłady z tarasami oraz możliwość parkowania samochodów w garażach podziemnych.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym kupujący powinien rozpocząć od szczegółowego zapoznania się z inwestycją oraz z miejscem gdzie ona powstanie. Kluczowe są dokumenty dotyczące zarówno inwestycji, jak i samego dewelopera. Następnie należy wybrać dla siebie najbardziej atrakcyjny rozkład mieszkania oraz zwrócić uwagę na usytuowanie nieruchomości względem stron świata.

Wśród kupujących dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania usytuowane od południowego zachodu oraz południowego wschodu. Popularne są również mieszkania “na przestrzał” (usytuowane na dwie strony świata).

Kupujący powinien również pamiętać, że mieszkania na rynku pierwotnym są prezentowane puste, przez co pozornie mogą się wydawać większe niż są w rzeczywistości. Inwestycje deweloperskie często sprzedawane są też na etapie budowy, dlatego ważne jest, aby zapoznać się z ich etapem powstawania oraz sposobem w jaki następuje płatność w czasie.

Jeśli nie umiesz sam wykonać odbioru mieszkania i nie znasz się na projektowaniu wnętrz skorzystaj z usług architekta (wielu deweloperów umożliwia przeprojektowanie wnętrz na etapie budowy oraz oferuje ponadto wykończenie w cenie).

Wybierając nieruchomość z rynku pierwotnego zwróć również uwagę na okoliczne tereny i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Rynek wtórny

Najczęściej na rynku wtórnym kupują osoby zainteresowane szybkim nabyciem nieruchomości oraz klienci preferujący już urządzone mieszkania. Dokonując transakcji na rynku wtórnym musisz liczyć się z 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Decydując się na rynek wtórny możesz zakupić mieszkanie gotowe do wprowadzenia (opcjonalnie wymagające odświeżenia). Dla kupujących dodatkową zaletą jest brak konieczności długotrwałego remont i dobry stan techniczny budynków (nie pracują na fundamentach tak mocno, jak te z rynku pierwotnego).

Nieruchomości z rynku wtórnego pozwalają od razu zarabiać pieniądze, dlatego są często poszukiwane przez osoby zainteresowane bezpośrednim inwestowaniem w nieruchomości lub zakupem mieszkania ad hoc (np. w wyniku zmiany sytuacji życiowej).

Kupujący w pierwszej kolejności powinien sprawdzić podstawę nabycia (akt notarialny) oraz księgę wieczystą, jeśli jest prowadzona dla lokalu. Kluczowe są działy II (własność), III roszczenia I ograniczenia oraz IV hipoteki. Jeśli dla lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta możesz wystąpić do sądu o jej założenie.

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, które mieszkania są lepsze, każdy rynek ma swoich wielbicieli i osoby, które zawierają transakcje na każdym z nich.



Wybierz się na spotkanie do dobrego doradcy finansowego.


Sprawne oszacowanie zdolności finansowej i wkładu własnego pozwoli ci wybrać nieruchomość zgodnie ze swoim pułapem cenowym i zabezpieczy przed sytuacją, w której musisz zrezygnować z transakcji, bo brakuje Ci środków. Ustal z doradcą jaki wkład własny jesteś w stanie zainwestować oraz na jaki okres czasu chcesz zaciągnąć kredyt.

Na spotkaniu z doradcą omów szczegółowo swoje obecne zatrudnienie, źródła dochodów (nie wszystkie są uznawane przez bank), bieżące zobowiązania oraz dostępne wolne środki. Poproś o symulacje spłaty kredytu na najbliższe lata oraz zapytaj jak wygląda możliwość wcześniejszej spłaty kredytu oraz jakie dodatkowe warunki musisz spełnić, aby uzyskać wymagane finansowanie.

Dlaczego ma to znaczenie?

Źle obliczona zdolność kredytowa to główna przyczyna problemów przy transakcjach i późniejszych strat finansowych. Przeważająca ilość transakcji na rynku wtórnym opiera się na zadatku więc niespełnienie późniejszych warunków transakcji oznacza często stratę pokaźnej gotówki.


Wybierz odpowiedni typ nieruchomości, który Cię interesuje.
  • odległość od pracy,
  • rodzaj zabudowy,
  • metraż i ilość pokoi,
  • cena za mieszkanie (nie za metr)
  • poziom hałasu,
  • architektura otoczenia,
  • Cena za metr – największa bzdura, największa zmyłka.


    Szukając mieszkania często spotkasz się ze wskaźnikiem cena/metr. W Polsce to jedno z głównych kryteriów poszukiwania mieszkania. Nie do końca sugerowanie się nim jest jednak słuszne.

    Po pierwsze mieszkanie kupujesz jako całość i za całość płacisz drugiej stronie transakcji. Na mieszkaniach poniżej 50m2 ten wskaźnik jest zawsze wyższy niż na dużych metrażach (dlatego pozornie najdroższe są często kawalerki).

    Posługując się tym wskaźnikiem kupujący często błędnie zakładają, że deweloper sprzeda im przykładowo mieszkanie o powierzchni 54 m2 za 5900 zł/m2 to również sprzeda w tej samej cenie metr kwadratowy mniejszego mieszkania, bo taka cena była na 80 metrowej nieruchomości.

    Na rynku cena i wartość rynkowa mieszkania nigdy nie jest taka sama, nawet jeśli na jednym osiedlu są dwa identyczne mieszkania o takim samym metrażu.

    Po drugie dla kupującego o wiele większe znaczenie ma jakość wykonania budynku, instalacji i części wspólnych. Nie ma sensu oszczędzać na mieszkaniu, skoro wiadomo np. o problemach z wilgocią, wadliwych izolacjach lub przeciekających dachach (co niestety zdarza się do dziś) na inwestycjach oddawanych przez dewelopera.

    Na rynku nieruchomości hasło : “chytry traci dwa razy” sprawdza się bardzo często, bo najtańsze rozwiązania często są źródłem późniejszych kłopotów.

    Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie na określonym osiedlu zapytaj znajomych lub osoby już tam mieszkające o ich opinie. Często są o wiele bardziej wiarygodne niż te z internetu, zawierające przekłamania lub komentarze konkurencyjnych firm. Pamiętaj -cena/ metr to tylko suchy wskaźnik i nic więcej.

    Wyjątkiem od tej sytuacji jest ubieganie się o dofinansowanie mieszkania z rządowych programów, gdzie cena na metr to jeden z kluczowych wskaźników, na podstawie którego przyjmowane i rozpatrywane są wnioski.

    Sprawdzenie dokumentów przed transakcją na rynku nieruchomości.

    To konieczność. Jeśli sam nie znasz się na dokumentach i ich znaczeniu poproś o ich sprawdzenie prawnika lub kancelarię notarialną. Sprawdzenie dokumentów i ich skompletowanie to bardzo ważny element transakcji. Nie każdy sprzedający posiada je w komplecie, a forma nabycia i bieżące obciążenia na nieruchomości często blokują jej natychmiastowe wykonanie.

    Nigdy nie przekazuj żadnych środków pieniężnych bez pokwitowania oraz ustalenia poszczególnych właścicieli nieruchomości.
    Tutaj dochodzimy również do często zadawanego pytania - Czy można kupić mieszkanie z kredytem?

    Jeśli na mieszkaniu znajduje się hipoteka to jest możliwy zakup takiego mieszkania (najczęściej bank kupującego spłaca ją pierwszą transzą, a pozostałość + wkład własny jest przelewana na konto sprzedającego. Bank wystawia do transakcji specjalny dokument, na którym znajduje się kwota zadłużenia oraz specjalny rachunek techniczny służący do spłaty kredytu.


    Jeśli na nieruchomości zaciągnięty jest kredyt hipoteczny w walucie obcej to zawsze dąż do spłacenia go z górką, aby uniknąć sytuacji, że hipoteka nie zostanie zamknięta z powodu niedopłaty (tzn. ustal kwotę do spłaty hipoteki na wyższym poziomie niż wartość zadłużenia).

    Jeśli nieruchomość posiada obciążenia (np. hipoteki przymusowe lub obciążenia komornicze) to nie przekreśla to samej transakcji. Zachowaj jednak szczególną ostrożność przy takiej nieruchomości i sprawdź skrupulatnie czy istniejące obciążenia zostały spłacone przez właściciela.

    Agencja nieruchomości czy warto współpracować?

    Współpracą z agencją zainteresowane są najczęściej osoby, które nie chcą same sprzedawać lub wynajmować nieruchomości i wolą powierzyć to dobrej firmie (jest to dla nich duża wygoda, bo po co biegać po mieście na prezentacje, skoro można zdać klucze od nieruchomości do agencji).

    Agencje posiadają bardzo rozbudowane możliwości reklamowania nieruchomości w kraju i zagranicą, tym samym łatwiej im pozyskiwać klientów. Pośrednicy współpracują również z osobami inwestującymi w nieruchomości, a przeprowadzając transakcje mają lepsze rozeznanie w cenach finalnych i ofertowych.

    Jest to o tyle ważne, iż spora część sprzedających ustala swoje ceny ofertowe na podstawie już wystawionych ofert. Współpracując z doświadczonym pośrednikiem łatwiej sprzedasz mieszkanie jak również znajdziesz interesującą nieruchomość.

  • Gdzie najczęściej poszukiwane są nieruchomości przez kupujących?
  • Jak sprawnie sprzedać mieszkanie?
  • Na co zwrócić uwagę zaciągając kredyt mieszkaniowy?
  • Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży nieruchomości?

  • Planujesz transakcje sprzedaży, kupna lub wynajmu na rynku nieruchomości? Zależy Ci na długofalowej współpracy z dobrą, doświadczoną agencją? Jeśli tak – zapraszamy Cię do współpracy.

    Opis dzialalnosci


    Najczęściej przeglądane:

    01/22/2014

    Inwestowanie w nieruchomości - praktyczny poradnik online.
    Zobacz jak można zarabiać na nieruchomościach.

    01/22/2014

    Jak bezpiecznie kupić pierwsze mieszkanie? Porady i wskazówki przy transakcjach
    na rynku nieruchomości.

    01/22/2014

    Wynajem mieszkania przez biuro nieruchomości w Warszawie. - poradnik. Na co zwrócić uwagę wynajmując mieszkanie.